계기
곧 일본에서 부동산 대출을 받을 수 있는 자격이 생기면서, 자연스럽게 일본 부동산에 대해서 공부하기 시작하였다. 2010년부터 도쿄의 집값은 꾸준히 올라 어느새 버블 시대의 가격을 넘어섰다. 우상향이라고는 하지만, 생각해 보면, 버블 수준까지 올라가기까지 30년이 걸렸다. 과연 지금 집을 사는 것이 맞는지, 산다면 어디에 사는 것이 맞는지, 좀 더 공부를 해야겠다는 생각이 들었다.
일본 부동산 시장 개요
먼저 간단하게 2024년 현재 일본 부동산 상황은 어떤지 알아보려고 한다. 2024년 1월 6일~13일의 다이아몬드 주간지 <2024년 결정판, 맨션 매매/관리>편과 일본생명기초연구소, 그리고 미쓰이 스미토모 신탁의 부동산의 기사들을 바탕으로 작성하였다. 일본 부동산 시장의 공급과 가격추이, 그리고 좋은 에리어를 고르는 방법을 소개한다.
줄어드는 공급
일본의 신규 부동산(맨션)은 점점 줄어들고 있다. 도쿄의 경우 2013년까지만 하더라도 연간 5만호 가까운 물량이 공급되었으나, 2015년에 연간 3만 호의 벽이 깨진 이후, 쭉 2 만호대를 유지하며, 작년에는 연간 최저에 가까웠다.
공급이 줄어드는 이유는 맨션의 건설비용이다. 도쿄의 땅값과 건설비용이 올라가면서, 맨션을 공급하는 부동산 디벨로퍼들이 점점 더 확실히 팔릴 것 같은 지역에만 신규 맨션을 공급하는 것이다. 실제로 일본생명기초연구소에 따르면 2023년 상반기(1월~6월) 맨션 디벨로퍼들이 취득한 토지의 취득액은 전년 동기간 대비 -81%였다. 통상 맨션을 건설하는 기간이 2~3년이라고 생각한다면 향후 1~2년 동안에는 공급 감소가 지속될 것을 알 수 있다.
늘어나는 수요
수요 측면에서는 두 가지가 수요를 계속 견인하고 있었다. 먼저 외국인들이다. 코로나 이후 기록적인 엔저가 지속되면서, 많은 외국인 투자자들이 도쿄 부동산을 매력적인 투자처로 보고 있다. 엔저로 인하여 다른 나라에 비해서 훨씬 저렴한 것이다.
또 하나는 국내의 견조한 수요이다. 오랜 마이너스 금리로 인하여, 30년, 35년 장기 대출의 경우, 금리가 정말 낮다. 최근에는 본인의 연수입(원천징수액)의 14배까지 대출이 가능하게 되었다. 거기에 많은 소비자들이 주택을 사는 것을 고려하고 있다. 일본생명기초연구소에 따르면, 2022년 조사에서 주택을 지금 사야겠다고 응답한 사람들은 주택 구입을 검토하는 사람 중 54%로 2019년 코로나 이전 대비 10% 줄었다. 하지만 응답자에게 이유를 물었을 때, 47%가 “현재보다 가격이 오를 것 같아서”라고 응답했다. 이는 2019년 26%에 비하여 배로 증가한 것이다. 많은 사람들이 적은 금리로 대출을 할 수 있으며, 실제 구입을 검토하는 사람들의 대다수가 미래 가격에 대한 기대가 있기에, 수요가 늘고 있는 것이다.
좋은 지역을 정하는 기준
따라서 다이아몬드지의 대담에 참여한 전문가들은 사실 도쿄 23구내라면, 어디를 사도 실패하지는 않을 것이라고 조언한다. 하지만 같은 23구 안에서도 지역에 따라서 등락률은 다를 것이다. 따라서 가능하면 등락률이 높은 지역을 고르고 싶어 진다. 여기에 전문가들은 “인구 이동”을 볼 것을 조언한다. 결국 인구 이동이 높은 지역, 인구가 몰리는 경향이 있는 곳이 가격이 좀 더 오를 가능성이 높은 지역인 것이다. 그곳은 수요가 있다는 증거이기 때문이다. 또한 부동산 디벨로퍼들도 같은 데이터를 보고 신규 멘션을 공급할 것이기 때문이다.
다음 글에서는
그러므로 도쿄 부동산을 알기 위해서 먼저 도쿄의 구조, 도쿄 23구의 구조와 인구학적 특성을 먼저 살펴보려고 한다. 각 구의 재개발 이슈, 좋은 맨션 브랜드, 좋은 타워맨션 등등을 알아보기 전에, 거시적인 구조를 먼저 파악하고자 한다. 조언대로 도쿄 23구의 인구특성과 인구 이동을 파악하여, 우선적으로 어떤 지역에 수요가 있는지를 볼 것이다.